Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków
Przeglądy budynków to obowiązkowe kontrole stanu technicznego wymagane przez Prawo budowlane. Właściciele i zarządcy budynków muszą regularnie przeprowadzać przeglądy instalacji i elementów konstrukcyjnych. Nasza spółka oferuje kompleksowe przeglądy wykonywane przez certyfikowanych specjalistów.
Rodzaje obowiązkowych przeglądów
Prawo budowlane wymaga następujących przeglądów:
- Przeglądy roczne - instalacje gazowe, przewody kominowe, elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne
- Przeglądy pięcioletnie - pełna ocena stanu technicznego budynku, instalacja elektryczna i piorunochronna
- Przeglądy po zdarzeniach - kontrole po pożarach, zalaniach, wichurach i innych uszkodzeniach
Zakres naszych przeglądów
Oferujemy kompleksowe przeglądy wszystkich instalacji i elementów budynku. Nasi specjaliści posiadają uprawnienia we wszystkich wymaganych branżach:
- Przeglądy gazowe - kontrola instalacji gazowej, szczelności, urządzeń
- Przeglądy elektryczne - instalacja elektryczna, ochrona przeciwporażeniowa
- Przeglądy kominiarskie - przewody kominowe, wentylacyjne, dymowe
- Przeglądy budowlane - konstrukcja, elewacja, dach, balkony
- Przeglądy fotowoltaiki - instalacje solarne i fotowoltaiczne
Certyfikowani specjaliści z uprawnieniami
Wszystkie przeglądy wykonują specjaliści z wymaganymi uprawnieniami i certyfikatami. Nasze protokoły są uznawane przez organy nadzoru budowlanego i firmy ubezpieczeniowe.
Przegląd roczny a pięcioletni - czym się różnią
To pytanie wraca najczęściej, bo oba przeglądy bywają mylone albo traktowane zamiennie. Kontrola roczna jest przeglądem bieżącym: sprawdza to, co niszczy się w cyklu jednego sezonu - elementy narażone na wpływy atmosferyczne, instalacje gazowe i przewody kominowe. Kontrola pięcioletnia jest przeglądem stanu ogólnego: obejmuje stan techniczny i przydatność obiektu do użytkowania, jego estetykę i otoczenie, a dodatkowo badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej - sprawność połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przeciwporażeniowej, oporności izolacji przewodów oraz uziemień.
Kontrola pięcioletnia nie zastępuje rocznej. W roku, w którym wypada przegląd pięcioletni, wykonuje się oba - w praktyce łączy się je w jeden wyjazd, ale protokoły pozostają odrębne, bo dotyczą różnych zakresów i różnych podstaw prawnych.
Kto może wykonać przegląd techniczny budynku
Prawo budowlane rozdziela kompetencje w zależności od tego, co jest przedmiotem kontroli, i nie jest to podział uznaniowy - protokół sporządzony przez osobę bez właściwych kwalifikacji nie realizuje obowiązku.
- Kontrole stanu technicznego obiektu - osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4)
- Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe - osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (art. 62 ust. 5)
- Przewody kominowe - osoby z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim, a w przypadku przewodów wykonanych z materiałów niepalnych oraz kominów przemysłowych - osoby z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 6)
Praktyczna konsekwencja jest taka, że pełny przegląd budynku wielorodzinnego wymaga zwykle kilku osób o różnych kwalifikacjach. Protokół powinien wskazywać osobę, która daną część kontroli wykonała, wraz z numerem jej uprawnień - to pierwsza rzecz, jakiej szuka inspektor nadzoru budowlanego i ubezpieczyciel.
Czy dom jednorodzinny podlega przeglądom?
Tu narosło najwięcej nieporozumień. Wyłączenie z art. 62 ust. 2 dotyczy właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ale obejmuje wyłącznie kontrolę z ust. 1 pkt 1 lit. a, czyli roczne sprawdzenie elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne. Wszystko pozostałe obowiązuje na zasadach ogólnych.
Oznacza to, że właściciel domu jednorodzinnego nadal ma obowiązek corocznej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych - dymowych, spalinowych i wentylacyjnych - oraz kontroli pięcioletniej obejmującej stan techniczny budynku wraz z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Przekonanie, że „domu jednorodzinnego przeglądy nie dotyczą”, bywa kosztowne dopiero przy szkodzie, gdy ubezpieczyciel prosi o protokoły.
Kontrola półroczna dużych obiektów
Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² podlegają kontroli okresowej co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja i do 30 listopada. Dotyczy to hal, obiektów handlowych, magazynów i dużych budynków użyteczności publicznej. Terminy są sztywne i wyznaczają rytm pracy zarządcy takiego obiektu - wiosenny przegląd zamyka sezon zimowy, jesienny przygotowuje obiekt na obciążenie śniegiem.
Kontrola po zdarzeniu losowym
Niezależnie od kalendarza kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu przeprowadza się każdorazowo, gdy wystąpią okoliczności zagrażające jego stanowi technicznemu - po silnych wiatrach, intensywnych opadach, wyładowaniach atmosferycznych, powodziach, osuwiskach, pożarach czy zjawiskach powodujących niebezpieczne odkształcenia konstrukcji. Taka kontrola nie zastępuje przeglądu okresowego i ma własny, doraźny charakter.
Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego - termin 1 stycznia 2027
Wyniki kontroli trafiają do książki obiektu budowlanego. Od 1 stycznia 2027 r. książki będą prowadzone wyłącznie w systemie c-KOB prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, a właściciele i zarządcy, którzy prowadzą dziś książki papierowe, mają czas do 31 grudnia 2026 r. na ich założenie w systemie cyfrowym. Obiekty oddane do użytkowania po 1 stycznia 2024 r. od początku prowadzą książkę wyłącznie elektronicznie. Warto zsynchronizować migrację z najbliższym przeglądem - protokół i tak trzeba będzie wprowadzić do systemu.
Przeglądy nieobowiązkowe: dla ubezpieczyciela i gwarancyjny
Poza kontrolami wynikającymi z Prawa budowlanego wykonujemy dwa rodzaje przeglądów zamawianych z własnej inicjatywy właściciela. Pierwszy to przegląd na potrzeby ubezpieczenia - dokumentuje stan obiektu przed zawarciem polisy albo po szkodzie, co porządkuje sytuację dowodową w postępowaniu likwidacyjnym. Drugi to przegląd gwarancyjny wykonywany przed upływem terminu rękojmi lub gwarancji udzielonej przez wykonawcę: jego celem jest wychwycenie wad, dopóki odpowiedzialność wykonawcy jeszcze trwa. Ten drugi bywa najbardziej opłacalnym przeglądem w całym cyklu życia budynku, bo zgłoszenie wady dzień po upływie terminu nie ma już żadnej wartości.
Konsekwencje braku przeglądów
Za brak obowiązkowych przeglądów właścicielowi budynku grożą konsekwencje prawne. Co ważniejsze, w przypadku wystąpienia szkody (pożar, zalanie, wypadek) ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli wykaże zaniedbanie obowiązku przeglądów. Regularne kontrole to nie tylko wymóg prawny, ale przede wszystkim bezpieczeństwo mieszkańców.
Obsługa wspólnot mieszkaniowych
Oferujemy kompleksową obsługę wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości. Przejmujemy pełną odpowiedzialność za terminowe wykonanie wszystkich przeglądów, przypominamy o zbliżających się terminach i przygotowujemy kompletną dokumentację.